賃貸は保証人がいなくても借りられる？連帯保証人がいないときの対処法

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賃貸契約で保証人が必要な理由

賃貸契約において、保証人は大家さんのリスク回避のために必要な存在です。連帯保証人の責任は、借主と同等といえるほど重くなります。

そもそも保証人とは？

保証人とは契約した人が債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う人のことです。この債権の担保には物的担保と人的担保があります。

賃貸借契約においては、借主が家賃を滞納した場合、代わりに家賃を支払う義務を負う人が保証人です。

第446条
1．保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う。
民法 | WIKIBOOKS

賃貸契約で保証人が必要な理由

賃貸アパートなどの賃貸借契約において、家賃滞納があると貸主は家賃収入を得ることができません。家賃滞納や迷惑行為をした場合なども含めて、入居者は借地借家法で権利が守られています。

そのため、たとえ家賃を滞納されても貸主は一方的に契約を解除できないようになっています。

そこで賃貸借契約ではこのようなリスクを回避するために、借主の代わりに債務を負担してくれる連帯保証人が必要になります。

保証人と連帯保証人の違い

保証人には、普通の保証人と連帯保証人の2種類があります。

入居者が家賃を滞納した場合、代わりに家賃を支払わなければならない点は同じですが、保証人は借主本人に請求を行うよう貸主に主張できる抗弁権が認められています。

それに対して連帯保証人には抗弁権がないため、債権者からの請求を拒否することができません。

アパートやマンションなどの賃貸借契約で必要とされる保証人は、連帯保証人であることがほとんどです。連帯保証人のほうが通常の保証人よりも責任が重いため、他人には保証人を頼みづらく、賃貸借契約のネックになっています。

保証人がいない人が賃貸物件を借りる対処法

一般的に保証人がいないと賃貸物件を借りることはできません。しかし保証人がいない場合でも賃貸物件を借りられる方法がいくつかあります。

保証人がいない人が賃貸を借りる対処法①保証人不要の賃貸物件

2016年に国土交通省が発表した「家賃債務保証の現状」によると、家賃保証会社や保証人のどちらも不要で契約できる物件は全体の3％しかありません。

割合としてはかなり低いですが、保証人なしでも借りられる物件は確かに存在します。

ただし、家賃滞納のリスクを防ぐために約97％の貸主が保証人や保証会社など、何かしらの保証を求めることが一般的です。また、借主が無職の場合は家賃の支払いに対する不安から、保証人の有無にかかわらず、入居制限を受けることがあります。

保証人がいない人が賃貸を借りる対処法②家賃保証会社の利用

保証人がいない人が賃貸物件を借りる方法で、もっとも多いケースは保証人を立てる代わりに家賃保証会社を利用することです。

家賃保証会社とは、契約者が保証料を支払うことで、保証人の代わりとなって家賃滞納などのリスクに対応してくれる会社のことです。近年は保証会社の利用が一般的となり、8割の貸主が家賃保証会社を利用しています。

家賃保証会社が家賃の立て替えを行うことで、貸主側のリスクが軽減されるため、保証人がいない人でも物件を借りられるケースが増えています。

ただし、家賃保証会社を利用するには必要がかかります。入居時の保証料は家賃の50～100％が一般的で入居後には1年ごとに10,000円程度の更新保証料が必要になります。

賃貸物件によっては家賃保証会社と保証人の両方を求められる場合もあります。

保証人がいない人が賃貸を借りる対処法③UR賃貸住宅管理の物件

UR賃貸住宅ならば、すべての物件で保証人が不要です。そのため、保証人がいない人でも賃貸物件の契約ができます。

UR賃貸住宅とは、公的な機関である独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）が管理・運営している賃貸住宅です。

Q.「UR賃貸住宅」ってなに？

A.独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）が管理する賃貸住宅で、全国に約70万戸ございます。「UR賃貸住宅」の「UR」は、都市再生機構（Urban Renaissance Agency）の英語略称です。

UR賃貸住宅公式サイト

UR賃貸のメリットは「保証人」「家賃保証会社」が不要なだけでなく「仲介手数料」「礼金」「更新料」も不要であることです。そのため、賃貸物件を借りる上での初期費用が大幅に削減でき、手続きも簡素化されます。

ただし、保証人や家賃保証会社の利用がない代わりに、入居審査で収入や貯蓄額の条件が設けられているため、それをクリアしないと利用することができません。また、入居の受付は基本的に先着順のため、気に入った物件に必ずしも入居できるわけではありません。

保証人なしで部屋を借りるメリット

保証人なしで賃貸物件を借りることにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

保証人なしで部屋を借りるメリット①保証人を探す必要がない

賃貸物件を契約する際、保証人を探すのはなかなかの手間です。

保証人は入居者家賃を滞納した場合、代わりに支払わなければなりません。家賃数ヶ月分という大きなリスクがあるため、親兄弟でも保証人を引き受けてくれないケースもあります。そのために部屋を借りたくても借りられないという人も多くいます。

保証人なしで部屋を借りられると賃貸物件選びのハードルがなくなるため、希望の選択肢が大きく広がります。大家さん側も部屋を借りてもらいやすくなるため、双方にとってメリットがあります。

保証人なしで部屋を借りるメリット②契約までの手続きがスムーズ

賃貸借契約の保証人になってもらう場合、保証人の収入証明書や印鑑証明を用意する必要があります。さまざまな手間がかかるため、入居希望者だけでなく、保証人も煩雑な手続きを行わなければなりません。

保証人なしで部屋を借りることができれば、賃貸借契約が入居希望者だけで完結するので、契約開始から完了までがスムーズに進みます。

保証人なしで部屋を借りるデメリット

保証人なしで部屋を借りることにはいろいろなメリットがありましたが、どのようなデメリットが考えられるのでしょうか。

保証人なしで部屋を借りるデメリット①保証料がかかる

保証人なしで部屋を借りる場合、家賃保証会社との契約を義務づけられるのが一般的です。家賃保証会社を利用するには保証料の支払いが必要になるため、初期費用や毎月の家賃の負担増につながります。

利用料は初期費用で30,000～50,000円ほどかかるケースと、毎月の家賃に家賃の数％が上乗せされるケース、またはその両方の料金が発生するケースもあります。

支払う金額が割高に感じる場合でも、利用できる家賃保証会社は管理会社の提携先に限定されるため、安い会社に切り換えることも原則としてできません。

保証人がいらない分、支出が増えてしまうことは理解しておく必要があります。

保証人なしで部屋を借りるデメリット②審査が厳しいことが多い

家賃保証会社を利用する場合、大家さんや管理会社に加え、保証会社も入居者の審査を行います。家賃保証会社は家賃を滞納した入居者に立て替え分を請求しますが、もし入居者が自己破産してしまえば家賃を回収することができなくなってしまいます。

そのため、家賃保証会社としては回収が困難だと判断される入居希望者は審査で落とすことになります。これまで問題行為を起こしていなければ、それほど影響はありませんが、借金がある人や過去に金融事故を起こしたことがある人だと、審査を通れない可能性があります。

保証人なしで部屋を借りるデメリット③住み心地が悪い可能性

人気物件には常に入居希望者が集まるため、保証人が必要だとしても希望者が殺到します。

しかし人気がない物件だと、人を集めるために何らかのアピールポイントを作る必要があります。その一環として、保証人を不要にしている物件もあります。そうした物件は何らかの問題があるため、不人気になっている可能性が高いです。

実際に住み始めると「住み心地が悪い…」と感じることもあるため、内見時には十分に注意して物件の状態を見極めましょう。

保証人がいない賃貸借契約が増えている理由

近年では保証人なしの賃貸借契約が増えてきています。その背景にはいくつかの理由があります。

保証人がいない賃貸借契約が増えている理由①高齢単身者の増加

連帯保証人は責任が重いため、親や兄弟、姉妹など身内に頼むことが多いです。また、大家さん側が二親等以内の親族に限定しているケースもあります。

しかし昨今、社会全体の高齢化で借主の親や兄弟姉妹が高齢化しているため、年金生活で保証人になれなかったり、滞納したときに代わりに支払えないといった状況が目立ってきました。

また、すでに親が亡くなっていたり、兄弟姉妹と長年疎遠になっていたりで、保証人を頼める人がいないという人も増えてきています。

保証人がいない賃貸借契約が増えている理由②外国人居住者の増加

少子高齢化により、日本人の人口が減少している一方で、日本国内に住む外国人の数はどんどん増えてきています。令和2年の段階で、日本に住む外国人の総数は287万人、世帯数は170万世帯もあり、さらに増加傾向にあります。

外国人のほぼ半数が賃貸住宅に入居していますが、外国人は連帯保証人になってくれる人が身近にいないため、なかなか部屋を借りるのが難しくなってしまいます。

そういった背景もあり、保証人がいなくても借りられるアパートやマンションが増えてきています。

住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数 | 総務省

保証人がいない賃貸借契約が増えている理由③家賃債務保証サービスの普及

近年は家賃債務保証サービスが普及しています。現在では賃貸借契約の約6割に家賃保証会社が利用されており、保証人なしで借りられるアパートやマンションも多くあります。

ただし、家賃保証会社は金銭以外のトラブルには対応していないため、中には家賃保証会社と連帯保証人の両方を義務づけているケースもあります。

保証人なしで家賃保証会社を利用する注意点

家賃保証会社を利用すれば、保証人がいなくてもアパートに引っ越しが可能になります。では、家賃保証会社を利用する際は、どういった点に注意すればいいのでしょうか。

家賃保証会社を利用する注意点①保証料がかかる

家賃保証会社を利用する場合、保証料が発生します。保証会社との契約に基づき、初期費用として家賃の一定割合の料金が必要になります。この保証料は賃貸借契約の範囲や会社によって異なり、初期費用に加え、契約更新のタイミングでも料金が発生する場合もあります。

一時的には保証料は家賃の1ヶ月分程度が必要になります。

保証人なしで家賃保証会社を利用する際は、事前に費用や条件をしっかり確認し、納得した上で利用を決めるようにしましょう。

家賃保証会社を利用する注意点②会社を自分で選べない

家賃保証会社は多くの場合、不動産会社や大家さんが提携しているところを利用することになります。そのため、過去の実績や評判など、家賃保証会社の詳細についてわからないまま、契約に至ってしまうこともあります。

家賃保証会社の審査は厳しいため、過去に家賃滞納の履歴があったり、クレジット審査が通らなかったりといったことがあると、審査に落ちてしまう場合も多いです。

また、家賃保証会社を利用するかどうかは借主が選ぶことはできません。決める権利は大家さんにあるため、すべての物件で家賃保証会社を利用できるわけではないことは理解しておきましょう。

家賃保証会社を利用する注意点③督促が厳しい

家賃保証会社を利用した場合、家賃滞納が発生した場合の督促が厳しいことが多いです。

家賃保証会社は契約者の滞納リスクを管理し、速やかに家賃の回収を行います。家賃滞納の督促方法は電話や書類による連絡が一般的ですが、中には訪問督促が行われるケースもあります。

家賃滞納リスクを軽減するため、契約者に対し厳しい態度をとることがあり、心理的な負担が増えてしまう恐れもあります。

保証人なしで賃貸契約する際によくある質問

保証人がいない人がアパートやマンションなどの賃貸契約する際によくある質問とその答えをまとめました。

保証人がいない人でもクレジットカードがあればアパートが借りられる？

家賃の支払いをクレジットカード払いにすることで、保証人を不要にする物件もあります。クレジットカードは発行前に厳しい審査を行います。それをクリアしたということは支払い能力に問題がないと判断できます。ただし、クレジットカード手数料を上乗せして入居者側に負担させるケースもあります。

保証人がいない高齢者はどうやって賃貸契約すればいい？

高齢者は身元保証サービスを利用するのがおすすめです。身元保証サービスとは、主に一人暮らしで身寄りのない高齢者を対象としたサービスです。アパートなどの賃貸物件を借りるときだけでなく、病院や施設に入るときの保証人にも対応しています。

保証人がいなくても家賃を前払いすればアパートが借りられる？

一部の物件では、ある程度まとまった期間分の家賃を前払いすることで、保証人なしでも賃貸契約できる場合があります。ただし、こうした家賃の前払いを条件とした保証人の免除はあくまでイレギュラーな契約条件です。どんな物件にも使えるわけではないため、注意しましょう。

保証人なしでの賃貸契約についてのまとめ

保証人がいない人がアパートやマンションなどの賃貸借契約することの注意点などについてまとめました。

ほとんどの賃貸物件では、保証人をつけることが必須となっています。しかし中には保証人がいない人でも契約できるアパートやマンションがあります。もし保証人が誰にも頼めない場合には、保証人不要の物件を探してみたり、家賃保証会社を利用したりして、賃貸契約を結んでみましょう。

また、保証人を誰かにお願いする際はかなりの責任を負ってもらうことになります。そうしたリスクをしっかり踏まえた上で保証人をお願いするようにしましょう。